+7 917 935 79 24

задайте вопрос

ул. Спартаковская 2

г. Казань

08:00 - 21:00

без выходных

Ипотека под 6%. Показуха или возможность?

 Жилищный          Обсудить

Так называемая «льготная» ипотека появилась с подачи президента, по поручению которого правительство разработало программу субсидирования до 6% и отчиталось под бурные аплодисменты, после чего забыло об этом мероприятии. Прошел 2018 год, привилегированная ипотека для многодетных семей так и остается лишь на бумаге. По факту ее практически никто не может получить. Почему же так происходит, в чем подвох давайте разбираться.

Немного истории льготной ипотеки.

Дело было к выборам, нужен был рейтинг, а для этого нужен был какой-то позитив, показывающий заботу о гражданах.  Все это вполне логично и понятно.  Что бы сэкономить бюджет выбрали далеко не самый широкий сегмент населения, а именно многодетные семьи где два или три ребенка.  Решили облагодетельствовать их сверх льготной ипотеки по сниженной ставке.   Нельзя отрицать что, социальная поддержка многодетных семей дело правильно и нужное. Глава государства дал поручение верхам и все завертелось.

Пр-2440, п.2 Правительству Российской Федерации обеспечить принятие необходимых нормативных правовых актов, направленных на субсидирование с 1 января 2018 года семьям с двумя или тремя детьми процентной ставки по ипотечным (жилищным) кредитам (займам), выданным российскими кредитными организациями и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на приобретение жилых помещений либо на рефинансирование ранее выданных таких кредитов, до уровня 6 процентов годовых в случае рождения второго или третьего ребёнка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, определив, что субсидирование будет осуществляться только при условии приобретения жилья на первичном рынке и сроки такого субсидирования для семей, в которых родился второй ребёнок, составляют три года, для семей, в которых родился третий ребёнок – пять лет.

Далее правительство своим постановлением № 1711 от 30.12.2017г. утвердило правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей.

В завершение Минфин России своим приказом от 19.02.2018 № 88 распределил лимит выделенных средств по конкретным банкам. К данному акту прилагается перечень банков-участников данной программы.

На этом подготовка нормативной базы была завершена, и граждане полные надежд хлынули в соответствующие банки за дешевыми ссудами. Но не тут-то было.

Благо не для всех.  Для кого?

Как выясняется право на получения заемных средств со скидкой в соответствии с п. 9 вышеуказанного постановления № 1711 возникает у граждан Российской Федерации при рождении у них начиная с 01.01.18г. и не позднее 31.12.22г. второго или последующего ребенка, имеющего Российское гражданство. Т.е.  далеко не все граждане имеющие необходимое количество детей могут претендовать на данное благо. Нужно еще и родить вовремя, при том попасть в достаточно узкий период времени.

Существуют ограничение и по сумме. Так для субъектов Российской Федерации лимит не более трех миллионов, а для столицы и Питера восемь. Если учесть сегодняшние цены на жилье, то не так уж это и много.

Так же потребуются сбережения на первоначальный взнос. Программа предъявляет требование о, наличие собственных средств не менее двадцати процентов.

Когда многие говорят о льготном займе, они ошибаются, льготной является только ставка 6%, но и та, не на весь срок кредитования. Период субсидирования от трех до пяти лет (на второго и третьего ребенка соответственно). Далее произойдет увеличение, расчет будет производиться по формуле ставка ЦБ РФ +два процента.

Хотите купить вторичку? Тогда все это не для вас, в постановлении фигурируют лишь новостройки.

Доходы потенциалов будут рассматриваться на общих условиях. На этот счет ни каких особых условий не предусмотрено.  

Ну и какой же банк выдаст кредит без страхования жизни. Нельзя же не заработать на молодой семье.

Банки вправе проявить и другие требования, все их рассматривать
мы не будем, так как предметом исследования в настоящей статье является не субъектный состав кандидатов, а сам механизм реализации права. Далее исходим из того, что лицо соответствует всем требованиям постановления. Но как выясняется иметь право еще недостаточно, ведь его еще нужно реализовать.

Необходимо отметить, что субсидируются не только кредиты на приобретение новостроек, но и на рефинансирование ранее выданных кредитов на соответствующих условиях. Данное правило установлено непосредственно постановлением.

Одна реальная история.

Мать троих детей, последнего ребенка родила в конце 2018 года.  По всем критериям она относиться к тем счастливчикам, которые имеют право претендовать на получение рассматриваемого шестипроцентного займа. Вот только кредитное учреждение не желает идти на встречу. Проблема у нее возникла с рефинансированием. Проще говоря, с заменой ранее выданного кредита на более выгодный.

Учитывая, что у нее уже существует ипотечный контракт с банком ПАО «АК БАРС» (г. Казань), она обратилась к ним заявлением заключить с ней новый договор для погашения старого. Все необходимые справки и документы для этого имелись. Необходимо отметить, банк «АК БАРС» указан в вышеупомянутом приказе Минфина с выделением лимита средств (под номером шестнадцать). Банк региональный уважаемый и надежный, т.е. как минимум рассчитывала на адекватный ответ.

Однако на ее просьбу дали письменный отказ с формулировкой:

«В ответ на ваше заявление банк принял решение отказать в изменении условий кредитования снижения процентной ставкой».

После того, как я этот ответ увидел, у меня был только один вопрос: «Они обращение вообще читали»? Самое интересное, то что вопрос в заявлении звучал совершенно иначе:

«Прошу выдать льготный кредит (по постановлению Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. N 1711) со ставкой 6% на погашение ранее взятого ипотечного кредита по договору…».

Как видно ответ не соответствует сути обращения. Никто не просил понижать ставку. Заявитель хотел новый заем в соответствии с постановлением.

Нельзя исключить, что у банка имелись веские причины для отказа, но можно было их хотя бы объяснить? Зачем отвечать не впопад? Почему же банк отказал?

Нужна ли программа субсидирования банкам?

Думается ответ на данный вопрос банальный. Выгода банков от программы субсидирования весьма сомнительна.  Кредитные учреждения являются коммерческими организациями. Основная цель любой такой организации это извлечение прибыли.  Следует логичный вопрос, а какой коммерческий интерес у банка при выдачи нового субсидированного кредита на погашение старого. Ответ простой, его нет. Зачем усложнять себе работу, обращениями за выдачей субсидии.  Брать на себя риски отказа в предоставлении возмещения. Банку сначала нужно выдать кредит по заниженной ставке клиенту и только потом у него возникает право обратиться за компенсацией. При этом нет гарантий,что субсидия банку будет одобрена.  Зачем все эти сложности, если и так клиент платит по полной ставке (например, 15%).  В чем его заработок на рефинансировании?

Становиться абсолютно ясно, что у банков, отсутствует интерес к программе субсидирования. И что-то подсказывает, что проблема здесь совсем не в банках и гражданах, а в каких-то мягко говоря нормативных недоработках.  Честно говоря, меня не покидает вопрос: «Кому хотело помочь правительство, гражданам или все-таки банкам и застройщиками»?

Как принудить банк к заключению кредитного договора?

На сегодняшний день, сделать это крайне сложно, по моему субъективному мнению, просто невозможно. Само право на получение кредита в рамках данной программы есть, оно предусмотрено пунктом 9. постановления № 1711.  Но право это не является безусловным. Интрига заключается в положениях о свободе заключения договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении сделок. Принуждение к заключению договора не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом. Однако постановление правительства № 1711 не является федеральным законом, а других нормативно правовых актов, на которые мог бы сослаться потенциальный заемщик просто нет.

Если банк участвует в программе субсидирования, это не означает что он обязан заключить договор с любым клиентом соответствующим критериям.

Возможность обязать заключить договор через суд есть, только в отношении публичных сделок и договоров присоединения. Однако сложившаяся судебная практика не признает кредитные договора таковыми.

В соответствии с пунктом один информационного письма Президиума Верховного Арбитражного Суда  от 13.09.2011 № 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре», кредитный контракт нельзя считать публичным, так как его заключение ставиться в зависимость от ряда индивидуализированных обстоятельств, зависящих от требований, предъявляемых к заемщикам в каждом конкретном деле.

Кроме того, как бы это странно не звучало, но исследуемое постановления правительства № 1711 регулирует исключительно правоотношения между государством и банками, там прямо сказано, что порядок устанавливает правила предоставления бюджетных субсидий кредитным учреждениям и организациям.

Соответственно свое действие на заемщиков (граждан) оно не распространяет.

Получается, что и требовать от банка заключения договора бессмысленно и необоснованно.

Остаётся только ждать.

Из всего вышеизложенного, к сожалению, можно сделать неутешительный вывод: «На сегодня механизм реализации права на получение льготной ипотеки по постановлению правительства № 1711, отсутствует». Данный нормативный акт, лишь создает иллюзию движения в направлении снижения ставок по ипотечным кредитам.   В действительности же он не работает. Возможно ситуацию, можно было бы изменить принятием нормативных актов, регулирующих алгоритмы защиты прав заемщиков, в случаях необоснованных отказов, со стороны банков.

Но самым правильным вариантом, было бы изменить концепцию. Зачем давать банкам субсидию, если ее можно выдать людям? Так ли обосновано наличие посредников? Если бы компенсацию выдавали непосредственно многодетным семьям, то программа по-настоящему заработала бы и перестала быть показухой.

Остается надеяться, что правительство обратит внимание на данную проблему.

Об авторе Соколов Николай

Здравствуйте, меня зовут Николай Соколов, я практикующий юрист из Казани....  Все статьи автора

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Отправляя сообщение, Вы разрешаете сбор и обработку персональных данных. Политика конфиденциальности.